“現在深圳寫字樓租賃市場低迷，如果是投資性質的大宗交易，購買目的是長期運營出租，那買家勢必在算賬過程中發(fā)現回報數據不太好看，進而影響他們的進場意愿；但如果是自用型買家，由于市場處于調整期，今年價格估計整體會有一些松動，對他們來說不妨是一個入市的好時機。”1月7日，在高力國際2018年深圳物業(yè)市場回顧與展望報告發(fā)布會上，談起近期深圳寫字樓退租趨顯對于投資市場的影響，高力國際深圳辦公樓服務部董事周之惠如是說。
從2018年第四季度起，深圳部分包租及金融行業(yè)大面積退租的跡象正在加劇。高力國際華南區(qū)資本市場與投資服務部高級副董事林楚洲發(fā)現，去年上半年，很多寫字樓賣家對價格預期很高。但到了下半年，這個預期已經發(fā)生很大變化，價格開始出現松動。
盡管如此，但寫字樓仍是深圳物業(yè)投資市場最活躍的板塊。根據高力國際統(tǒng)計的數據，截至2018年11月，深圳共錄得9個寫字樓投資大宗交易，總交易額達79.16億元，這些大宗交易超過一半集中在深圳核心區(qū)域。
“從我們錄到的一些成交記錄中可以發(fā)現，2018年深圳寫字樓的買家大部分以自用為主，其中還有一些是政府行為。”林楚洲告訴經濟觀察網，去年深圳龍華區(qū)政府就購買了深圳北站附近寫字樓匯德大廈2期約6.54萬平方米物業(yè)，以及紅山6979共3萬平方米物業(yè)，交易總額共54億元，占深圳寫字樓全年交易總額的68%?！罢徺I寫字樓，后期往往是作為孵化器來運營。比如上述兩棟寫字樓均面向中小企業(yè)進行招商，并帶有一定的租金補貼?！?br>以自用為主，這也意味著投資者在投資回報率這筆賬上不會算得很清楚。林楚洲稱，按照傳統(tǒng)基金對于投資寫字樓物業(yè)的要求，核心區(qū)域物業(yè)的凈回報率一般要達到3.5%以上。但深圳物業(yè)價格普遍偏高，若單獨測算投資回報率，目前深圳比較難找到已經實現投資回報的標的。
相比2017年，上述寫字樓的交易額仍有所萎縮，這主要是資金流動性緊縮導致2018年下半年寫字樓投資市場活動減緩。
在市場資金變得異常緊張，資金成本不斷飆升的背景下，深圳整體投資市場無論是成交數量還是總成交額，都沒有實現增長。截至2018年11月，深圳共錄得16個大宗交易記錄，總交易額200億元左右。
“去年很多已經小有進展的交易，下半年因市場資金緊張沒辦法完成。而且，過低的收益率差使投資者對當下進入深圳市場持猶豫態(tài)度。”林楚洲指出。
林楚洲的團隊在2018年一整年接待了很多希望在深圳投資長租公寓的機構，這些投資者積極尋找合適標的，但一直找不到可下手的物業(yè)。
“潛力巨大，但進場機會有限”——這是高力國際對長租公寓投資市場的總結。林楚洲告訴經濟觀察網，目前長租公寓還沒有真正實現盈利的投資。投資運營商以做大規(guī)模為主，對于一些想購買物業(yè)進行改造的投資者來說，普通長租公寓難以算賬，后期改造成高端長租公寓才是首選。
值得關注的是，三年來一直未發(fā)生交易的深圳零售地產，在2018年首次出現整棟成交。亞洲最大的房地產投資信托基金領展斥資約74億港元(即65億元人民幣)購買深圳怡景中心城。
公開資料顯示，怡景中心城位于深圳市福田中心區(qū)，與深圳會展中心地鐵站無縫連接，總占地面積約4.3萬平方米，總建筑面積約14萬平方米，商業(yè)面積近12萬平方米，原由怡景集團投資約7億元開發(fā)，2007年正式開業(yè)。
“領展現在的資產布局，國內占10%，香港占90%，但領展未來可能將提高其國內資產的比例，具體目標是國內占30%，香港占70%?！?br>高力國際華南區(qū)董事總經理馮文光說。
林楚洲表示，領展本身在購物中心運營方面有很強的能力，收購中心城項目之后可以做一些運營提升，若干年后如果運營得好，他們可以以更高價格出售獲取更高的回報。
據了解，深圳怡景中心城的租金回報率可以達到4%以上，而香港一般購物中心交易的回報率，目前只有2%左右。按照高力國際的測算，零售物業(yè)是收益率最高的物業(yè)類型之一，平均可達到5%。
“我們在市場的接觸中觀察到，深圳中心城的整售并不是一個個案，未來會有更多的購物中心成交?！绷殖薹Q，他們發(fā)現一些投資機構對深圳大型零售物業(yè)的投資機會開始表現出濃厚興趣，去年深圳有兩宗大宗零售物業(yè)的成交，今年也陸續(xù)有買家在考察其他的購物中心。
投資者的青睞主要基于兩個原因，一是隨著深圳購物環(huán)境和消費習慣從傳統(tǒng)單純的購物轉變成體驗式消費，在面臨香港競爭方面有很大提升；二是深圳零售物業(yè)的供應量正在增長，預計2019年新增入市的零售物業(yè)將超過140萬平方米，其中約60%集中在新興區(qū)域。
“零售板塊的變革為深圳購物中心帶來了新的投資機會，未來戰(zhàn)略定位和運營能力將成為投資零售地產的核心能力，社區(qū)商業(yè)將受到更多關注?！绷殖薇硎?。


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